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[ TECHNOLOGIE DU BATIMENT ] transformation garage en habitable

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yannickniort
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Messageyannickniort le 28.08.19 7:15

Bonjour
j' ai un client qui veut transformer son garage en sous-sol en habitable
Etage 93 m² de surface de plancher
Garage environ 62 m² minimum
Si on dépasse le 150 m² au cumul des deux, faut-il une signature architecte ?
Sâchant que l' on ne fait pas d'extension, juste sous-sol passe en habitable, ce qui je le rappel ne constitue pas un changement de destination
Merci d' avance pour vos lumières
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MessageArchi43 le 28.08.19 8:06

Ce n'est pas un changement de destination, mais ça constitue une création de surface de plancher >40m².

Il me semble que dans ce cas il faut passer par un permis de construire. Donc oui PC >150m² de SP = Architecte.

Il faut juste vérifier si on ne peut pas passer par une DP, et là pas besoin d'archi.

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On ne peut pas changer le monde, mais ce n'est pas une excuse pour ne pas essayer.
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Messageyannickniort le 28.08.19 8:30

Merci de ton retour
oui j' y ai bien pensé aussi...
je vais essayer de contacter mon expert en urbanisme hyper calé il aura la réponse....
En espérant qu'il soit dispo
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MessageCoulou le 28.08.19 8:56

Hello,

Je pense aussi comme Archi, PC ... mais ça ne coute rien de se renseigner au cas où

Attention car qui dit suppression de surface de stationnement = suppr de X places de parking = création de nouvelles places de PKG,

Tiens nous au jus Yannick clindoeil

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MessageWutxo le 28.08.19 11:03

+1 Coulou ! Généralement tout le monde oublie ça... à vérifier sur PLU ou PLUI de la commune !
Je n'ai jamais eu le cas, mais les textes stipulent simplement la règle des >150m2 SP seulement avec une extension et non une conversion de surface. Je pense aussi qu'il est préférable de se renseigner au près des services techniques qui instruisent les PC.
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Messageyannickniort le 28.08.19 11:05

En fait c'est du délire
J' ai consulté 2 mairies de villes assez grosse qui me disent DP
et la mairie concernée par le dossier me répond permis + signature archi car agrandissement de plus de 40 m² de la surface de plancher....
je pète un câble avec ces mairies
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MessageWutxo le 28.08.19 11:18

Alors... ne connaissant pas la réponse, j'ai appelé la personne des services techniques de ma commune avec qui je m'entends très bien qui m'a expliqué que:

Si la maison existante a le garage déclaré dans la surface habitable --> juste modification de façade si changement des portes.
Si la maison existante a le garage qui n'est pas déclaré dans la surface habitable --> modification de la SP et si SP modifiée >150m2 = recours à un Architecte.
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Messageyannickniort le 28.08.19 11:37

Je consulte plusieurs mairies et une mairie fait un mail à la DDT....
J'attends la réponse...
Pour le moment une seule mairie me dis permis....
et oui bien sur le garage actuellement est bien un garage et non de la surface de plancher
Markus-83
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MessageMarkus-83 le 28.08.19 23:30

L'obligation de recours à un archi ne dépends pas de la procédure mais juste de la surface de plancher finale.
Donc dans ce cas DP ou PC même combat : le cerfa est quasi identique, les pièces graphiques elles sont les mêmes. Seule différence entre les 2 procédures, dans ton cas, le délai d'instruction d'un mois(DP) contre 2 mois (PC). Sans compter la fragilité d'une DP face à un recours des tiers qui démontrerais la nécessité de passer par un PC...

Après si l'ensemble des 62 m² de sous-sols sont déclarés en garage il y a clairement "création" (au sens administratif) de + de 40m² de surface de plancher, puisque ton garage par définition n'est pas compté en SP.
Si seulement une part du sous-sol est déclarée en garage ça va se compliquer puisqu'il faudra vérifier le PC initial et sa date pour clarifier tout ça. Avant Sarkozi les sous-sols comme les garages ne constituaient pas de SHON puisque l'urbanisme ne comptait pas tout à fait les surfaces de la même façon qu'aujourd'hui.

À mon tour de plussoir sur Coulou : attention au surfaces de stationnement et au ratio SP/places de parking qui à lui seul peut être un motif de refus (PC) ou d'opposition(DP)

Après, soyons clair, la faiblesse des formations des instructeurs fait que parfois le cas : "DP mais avec signature archi" leur échappe complètement (encore une commande qui nous échappe hmm ...)
Dans ton cas la meilleure chose à faire est une demande de certificat d'urbanisme opérationnel qui n'engage en rien quant à réaliser ou pas l'opération. Non seulement il "fige" le droit du terrain pour 2 ans et parfois selon les rédacteurs il tranche sur la procédure à suivre mais pas toujours.
Enfin pourquoi demander à plusieurs Mairie ? Puisque de toute façon la demande de la mairie qui instruira in fine sera suivi par le client, autant directement demander à la mairie concernée...
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MessageArchi43 le 29.08.19 9:46

Le cerfa de la DP ne comporte pas de case pour la signature d'architecte. Donc une DP n'a jamais besoin d'une signature d'architecte.

Autre point fort de la DP : on a pas besoin de faire toutes les pièces selon la modif prévue. On ne montre que les changements donc c'est bien plus simple à faire.


Je plussois Markus sur un point : inutile de remonter toute l'administration. le service qui instruit est le service qui décide. Donc seul l'avis de la mairie compte.

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Messageyannickniort le 29.08.19 9:49

Je suis en train de consulter le service instructeur de la communauté de commune concernée
j'aurais une réponse écrite....
D'accord pour la DP pas de signature archi....
J'ai consulter 4 services instructeurs avec 3 au moins ça passait en DP.... pas de bol l'instructeur concerné me dis permis et signature.... je lui ai mis le doute il va creuser et moi aussi....
A voir la suite
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Messageyannickniort le 29.08.19 9:53

Voici la réponse du service instructeur concerné , un peu rapide à mon goût....
De plus je constate une grossière erreur sur la RT 2012 qu'il me demande....
L'enveloppe du bâtiment ne bouge pas , pas RT 2012.




La superficie du garage déterminera le type d’autorisation d’urbanisme à demander auprès de la Mairie.

Superficie créée < 20m² : DÉCLARATION PRÉALABLE

Superficie créée comprise entre 20 m² et 40 m² et surface de plancher totale (y compris l’existant) inférieure à 150 m² : DÉCLARATION PRÉALABLE si l’on se trouve en zone urbaine sinon PERMIS DE CONSTRUIRE

Superficie créée comprise entre 20 m² et 40 m² voir + et surface de plancher totale supérieure à 150 m² : PERMIS DE CONSTRUIRE

Modifications de façades seulement : DÉCLARATION PRÉALABLE

Dans tous les cas, le recours à l’architecte est obligatoire dès que la surface de plancher totale (celle calculée une fois les travaux faits) atteint 150 m².

Il faudra faire également attention aux autres règles d’urbanisme éventuelles, telles que l’obligation de créer une place de stationnement supplémentaire en compensation de celle perdue par l’aménagement du garage,

de respecter les règles esthétiques s’il y a modifications de façade, etc.

RÉGLEMENTATION THERMIQUE

Nous vous rappelons qu’il est nécessaire de concevoir votre projet d’aménagement en respectant les préconisations de la RT 2012.

Si votre projet est soumis à une demande de permis de construire, vous devrez joindre une attestation de prise en compte de la RT 2012.

Suivant la surface au sens de la réglementation thermique (on parle alors de surface SRT) de l’extension, la réglementation à appliquer ne sera pas la même.

Surface de l’extension (SRT)

< 50 m² : RT existants par éléments

Entre 50 et 100 m² : RT2012 intermédiaire permis de construire

>100m² : RT 2012 complète
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MessageWutxo le 29.08.19 15:23

Maintenant tout dépend de ton budget pour l'histoire de RT2012 ou pas.
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Messageyannickniort le 01.09.19 9:04

bonjour, j' avance sur ma réponse
une seule mairie et un seul service instructeur ( celui concerné par mon projet pas de bol... me demande permis, signature architecte et même RT 2012 alors que je ne bouge aucun murs... )
Tous les autres services et mon super instructeur que j' ai eu entre temps me disent DP

Voilà la réponse par mail d'un service instructeur :

Bonjour Monsieur,

Après plusieurs avis de collègues et autres services, je resterais sur ma première analyse qui est que votre projet est soumis à DP (donc sans architecte), en m’appuyant sur cet article du Code de l’urbanisme :

Article R421-17 :

Doivent être précédés d'une déclaration préalable :

g) La transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher.

Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.
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MessageWutxo le 01.09.19 10:19

De toute façon si ton service instructeur te demande un PC + une RT, il ne reviennent généralement pas sur leur décision.
Au pire si tu ne souhaites pas réaliser une RT2012, tu te débrouilles à laisser de la surface non comprise dans les SRT (local vélos ou technique) et tu te fais toi même l’attestatiOn avec ce formulaire. C’est celui que j’utilise quand je transforme un garage en habitation.

Formulaire d’attestation de la prise en compte de la
réglementation thermique au dépôt de la demande de
permis de construire
(Uniquement utilisable pour les opérations qui consistent en une
extension d'un bâtiment existant :
- ≤ 50 m² pour tout bâtiment
- ≤150 m² et ≤30% de la SRT des locaux existants pour les
autres bâtiments sauf maisons individuelles)
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MessageMarkus-83 le 01.09.19 10:48

Ils sont sympa et généreux dans ton service d'instruction.
On arrive effectivement là sur une des contradictions du code de l'urbanisme.
A priori tu pourrais te contenter de suivre leur avis après tout ni toi ni ton client ne sont considérés comme des "sachants" du droit de l'urbanisme.
Pour autant la surface de plancher finale doit être prise en compte. La procédure relève d'une certaine fragilité au regard du droit des tiers. Ces derniers pourraient arguer que la DP, bien que suffisante, portant la SP au dessus du seuil de 150 m², aurait dû être déposée par un architecte. Ce qui aurait pour résultat d'invalidé la DP même au delà de la durée de recours des tiers au motif d'illégalité.

Garde trace de tout tes échanges avec la Mairie. Qui te donne la marche et procédure à suivre. En cas de soucis tu pourra faire valoir leur responsabilité.

Si au delà du délai normal de recours des tiers vous n'avez pas eu de souci ça sera d'autant plus en votre faveurs. mais il faudra garder à l'esprit que la procédure restera fragile.

Dans ce cas de figure, et au regard des échanges avec la Mairie, le pire à craindre devrait être une régularisation à postériori par une DP signée par archi, sauf à commettre d'autre fautes dans la déclaration comme fausse déclaration de surface, fausse déclaration d'intention (logement supplémentaire à destination de location au lieu d'extension du logement p.e.) etc.

Il faut malheureusement reconnaitre qu'on sera bientôt contraint d'utiliser un avocat en plus d'un architecte pour toute demande colere2 rage
D'où le fait d'envisager de reprendre des études de droit... (le pire c'est que j'aime ça fou )
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Messageyannickniort le 01.09.19 17:23

Il n' y a pas de signature architecte si DP ......
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MessageCoulou le 02.09.19 10:44

A la limite faire un PC ou DP, peu importe ...

Mais RT2012??? Peux-être se contenter d'une attestation simplifiée.




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Messageyannickniort le 02.09.19 10:45

Si on ne bouge pas les murs pas de RT 2012 , dans aucun cas même simplifiée
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MessageCoulou le 02.09.19 10:58

@yannickniort a écrit:Si on ne bouge pas les murs pas de RT 2012 , dans aucun cas même simplifiée
C'est clair, on est d'accord, mais ça n'a pas l'air d'être le cas de l'instructeur ... donc au cas ou il insiste, peut-être en faire une simplifiée ...

ça me rappel un sujet que j'avais ouvert.

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